През 2013г. земеделската земя е на път да стане поредния балон

Еуфорията на пазара на земеделска земя се изпари с първата проблемна стопанска година

Негативни настроения витаят на пазара на земеделска земя от началото на 2013 година. Доскоро земята у нас се възприемаше като магическа инвестиция, съчетаваща плюсовете на златото и на банковите влогове – тъй като предлагаше едновременно сигурност и приемлива доходност. Напоследък се множат съмненията доколко е разумно да се влагат пари в селскостопански терени, при положение че инвеститорът няма намерение да развива сам аграрен бизнес. Интересът в търсенето и предлагането е променен, но пазарът все още не е достигнал новото си равновесие. Тоест цените тепърва ще реагират на реалностите:

Доходността от повечето селскостопански култури през 2012 г. спадна, което ще натисне надолу рентите. Наближава падежът на земеделските заеми, теглени през годините на кредитния бум. Обещанията за тълпи чуждестранни инвеститори не се сбъднаха. Големите родни фондове за земя през последната година се освободиха от много ниви. Сякаш има достатъчно основания да кажем, че поредният пазарен балон в България започва да изпуска парата.  

Големите надежди

Почти без прекъсване през последните десетина години земеделската земя в България само поскъпваше. Това не е странно, тъй като базата бе действително ниска: в началото на века декарът струваше дори под 100 лв. в по-отдалечените райони на страната. Ниските цени и вакуумът, образувал се след връщането на земите в реални граници, привлякоха големите интереси; образуваха се няколко големи фонда (АДСИЦ), които формираха портфейли от земеделски ниви и на тяхна база пласираха акции на фондовата борса. След тези първоначални инвестиции купувачите на земя, естествено, искаха придобивките им да поскъпват. Не бе трудно да се намерят аргументи, подкрепящи тяхната теза.

Множащото се световно население и проблемите по изхранването му обещаваха, че цените на селскостопанската продукция неспирно ще растат – следователно ще нарастват и рентите. След 2007 г. българските фермери получиха достъп до Общата селскостопанска политика и европейската субсидия на декар обработваема площ. Земята поскъпна чувствително през последните две добри аграрни години: с нормални реколти и рекордни цени. Масло в огъня наля еуфорията около ВЕИ и много терени се изкупиха прескъпо, за да се поставят върху тях ветрогенератори и соларни панели. Заменките и промяната на статута на земите подсилиха усещането за Клондайк. Междувременно куп политици-националисти сееха страхове (но и очаквания), че потайни чужденци изкупуват хиляди декари нейде из страната.

Всичко това работеше, докато земеделците печелеха добре. Инвеститорите бързаха да купуват парцели, за да изпреварят неспирното поскъпване; след което ги отдаваха на местни арендатори срещу прилична рента. Само с една несигурна стопанска година тази схема се пропука. Според арендатора Иван Стефанов очертаващата се реколта при есенниците (за пролетните култури е рано да се правят прогнози) „в най-добрия случай ще е нормална”. Ръководителят на фирма „Кристера Агро”, която обработва 200 хил. дка в Североизточна България, уточни за „ТЕМА”, че запасите от почвена влага в момента са ниски, което вероятно ще се отрази негативно на добивите. Същевременно цената на зърното на световните борси е притисната от „мечките”, които залагат на поевтиняване. По тези причини Стефанов очаква „отрезняване” за рентите, т.е. запазване на равнището от 2012 г.

Тази картина потвърди Христо Цветанов, председател на Асоциацията на земеделските производители. Докато през стопанските 2010 и 2011 г. се радвахме на добри реколти и отлични цени, през 2012 г. само пшеницата осигури висока доходност. Редица фермери изпитват затруднения да реализират реколтата от царевица; междувременно цените на зърното рязко паднаха, уточни за „ТЕМА” специалистът. Ако в края на 2012 г. тон царевица струваше 430 лв., то за по-малко от три месеца цената падна до 360 лв. Производител, който държи на склад примерно 500 тона зърно, ще загуби от подобна разлика 35 хил. лв. Освен по-малко оборотни средства и затруднения в изплащането на кредити спадът на приходите ще доведе и до по-ниски ренти, както и до по-малка възможност да се инвестира в земя. Според Цветанов моментното състояние на реколта 2013 е около 70-75% от потенциала. Тоест пазарът на земя би трябвало да спре да се надува - но ако ни сполети втора поредна слаба година, картината ще е съвсем, съвсем различна.  

Влошените прогнози за цените и добивите предполагат, че земеделците ще трябва да се примирят с по-ниска доходност, докато себестойността на продукцията остава висока заради надутите цени на горивата и торовете. Редица фермери, които не са  изградили стабилен фундамент, ще бъдат принудени да излязат от бранша. Ще се разочароват и „аматьорите”, вложили спестяванията си в земя в очакване ръстът на цените да продължи вечно. В крайна сметка предлагането ще нарасне и търсенето ще се свие. Икономическата логика сама говори как ще се отрази всичко това върху цената на земята. Да го кажем с думите на земеделския ексминистър Венцислав Върбанов пред в. „Преса”: „Балонът се наду и сега започва да се пука. Основният фактор на пазара на земя са хората, които я обработват. При положение че продукцията им поевтинява, те няма как да заделят много пари за покупка на земя. Не съм сигурен, че и банките ще продължат да дават щедро кредити.”

Справедливата цена     

Доброто старо правило за оценка на недвижим имот гласи, че обективна е цената, равняваща се на 8 до 12 годишни дохода. За този, който не развива земеделие, а купува земя като начин да вложи парите си, доходът от земята е рентата, която получава от арендатора. Както в началото подчертах, голяма е разликата дали купувач на земя е фермер или страничен, така да се каже, човек. Размерът на рентата силно варира в различните части на България и се влияе от фактори като плодородие на почвата, достъпност и транспорт, машинен парк и редица други. В Добруджа има ренти от порядъка на 80 и дори 100 лв., но в повечето региони на страната рентата се движи около 30 лв. за декар; много арендатори дават и по-малко. От тази гледна точка земята у нас масово не би следвало да струва повече от 300-350 лв. за дка. 

Не е никак много. Длъжни сме да зададем въпроса: заслужава ли си въобще да се продава земя на такава цена? Това, разбира се, е личен въпрос. Факт е, че много хора в днешните трудни дни са принудени да продават ниви, за да свържат двата края, например да си платят сметките. Все по-често семейства решават да продадат останалите след делбите с безкрайните роднини десетина декара някъде из „провинцията”. Сумата, която ще получат - примерно 3000 лв., е все пак достатъчна, за да се покрие някой непредвиден разход или в случай на крещяща нужда. Чисто икономически да се продаде малкият парцел е по-добра алтернатива, отколкото ежегодно да се бие път „до село”, за да се прибере сума от порядъка на 200 лв. и евентуално торба брашно и няколко бутилки олио. Но знаем, че за българина земята е нещо повече от икономически разчет - тя е „бащиния”. А през последните години бяха насадени твърде големи очаквания за бъдещето.

Преди цената на декар земя се изплащаше с дохода от рентата в рамките на 10, 12, 14 години, обобщава Христо Цветанов. Съответната доходност от 6-8% беше съпоставима с тогавашната доходност на банковите депозити. Сега нещата не стоят така, доходността на инвестицията в земеделска земя спадна под 5%. „Смятаме, че би било добре инвестицията да се изплаща с рентата за 14 години - отчита специалистът. - Има намаляващ тренд на доходността; при положение че пазарът е пренаситен, не е обосновано да се дават тези високи цени. Всяка инвестиция в земеделски имот е рискова, още повече ако е направена с кредит.”

Картата на цените на земеделските земи в страната е прекалено шарена, допълва Цветанов. В необлагодетелстваните полупланински райони на Южна България декарът струва в порядъка на 300 лв., в Тракийската низина някои ниви стигат и до 600 лв. за дка. В Северна България нещата са по-различни, срещат се цени от 800 лв. Председателят на асоциацията на земеделците обаче счита подобни нива за „прекомерни и нереалистични”. Земеделските производители, които формират 90% от търсенето, вече не са склонни да се бъркат толкова дълбоко. Сметката е проста: в момент на несигурност арендатор или кооперация трябва да избере дали да купи 100 дка или да наеме 2000 дка за едни и същи пари. Покупката е безсмислена, защото заради спадащата доходност въпросът за собствеността отстъпва на обема.

Има земя и земя. Всеизвестно е плодородието на българските почви и отличните характеристики на нашите води, но тези природни дадености не компенсират няколко основни недостатъка. През последните две десетилетия поливните площи драстично намаляха и в момента заемат малко над 1% от използваните земеделски площи (по данни от Аграрен доклад 2012). Разрушаването на поливните съоръжения в региони, където е невъзможно да се постигне добра реколта без напояване, поддържа цените ниски. Още по-важна е разпокъсаността на българските ниви. Средният размер на парцела у нас е едва 5.5 дка -  несериозно малко за модерно машинно земеделие. Комасираните парцели поддържат различни цени от цитираните горе, това е една от причините за ценовата премия в Добруджа. 

Чуждестранни миражи

Мнозина българи са се впечатлявали от гледката от самолет, прелитащ над Западна Европа: всяко късче земя се използва, заето е с нещо. У нас нещата не стоят така въпреки европейските субсидии и рекордните цени на храните през последните години. Според най-новите официални данни минимум 4 млн. дка, или почти 10% от площите със селскостопанско предназначение, пустеят. Причините за аграрния провал на България са изключително комплексни: вина безспорно носят политическите, включително външнополитически фактори, но не може да се пренебрегне и масовата психика. Българинът чисто и просто се откъсна от земята. Структурата на обществото се ориентира към градски тип обитаване, съответно земеделието е оставено на големите производители – арендаторите.

По тази причина трябва да приемем с още по-голяма тревога факта, че земеделските производители масово излизат от този бизнес. По данни от края на 2012 г. в България има регистрирани 67 614 земеделски стопани. Налице е 3% ръст спрямо 2011 г., но сравнено с предходните 2008 и особено 2009 г. намалението е с около 30 хил. стопанства, или с една трета. Зачестилите продажби на земи от банки и съдебни изпълнители са потвърждение, че някъде някой фермер не е успял да си върне кредита. На теория засиленият интерес на чуждестранни инвеститори към българското земеделие би следвало поне отчасти да компенсира затрудненията на родния бранш. Както винаги практиката е много по-различна от очакванията.

Иван Стефанов, крупен арендатор в няколко окръга на Североизточна България, няма информация за чуждестранни фондове, които купуват или обработват български терени.Впрочем Стефанов отбеляза, че няма информация също и земята да е поевтиняла, поне в окръзите Добрич, Варна, Шумен, Силистра и Търговище. Компанията, която той ръководи, обработва земя – собственост на чужденци, например на британци и руснаци. Но става дума за ниви от порядъка на 300-500 дка, които чуждестранни физически лица са придобили по някакъв начин у нас. Христо Цветанов допълва: „Арабските инвестиции бяха по-скоро пожелание. Единствените големи чужди инвестиции в земя, за които асоциацията знае, са тези на китайците (бел.ред.: взетите под аренда 20 хил. дка във Видинско от държавната компания „Тянджин агробизнес къмпани”), но напоследък чуваме негативни неща за бизнеса им: не можели да си вържат сметката.”  

Факт е, че след 2008 г., когато цената на жилищните имоти спадна стремглаво с над 35%, земеделската земя вървеше нагоре. Подведени от информационната еуфория, много аматьори вложиха пари в ниви и са на път да бъдат разочаровани, щом се сблъскат за първи път с високорисковия характер на селското стопанство. Но и големите АДСИЦ фондове започват да преосмислят инвестицията в земи: ако до 2008 г. делът им на поземления пазар достигаше 50%, през 2012 г. на тях се падат едва 10% от закупените селскостопански парцели. Веселин Петров, който ръководи проект „Недвижими имоти” в банка ДСК, счита, че през следващите 5 години институционалните инвеститори ще изкарат на пазара 2 млн. дка, което също ще подейства като „стабилизиращ фактор” за цената.

АДСИЦ започнаха да разпродават земя още в края на 2011 г. Събитието на пазара през 2012-а е самоликвидацията на ЕЛАРГ Фонд за земеделска земя: възползвайки се от високите цени, дружеството се освободи от натрупаните близо 200 хил. дка при средна цена за повечето от парцелите от 500 лв. за дка. Друг голям играч -  Адванс Терафонд АДСИЦ, който в момента притежава над 240 хил. дка, през миналата година продаде близо 80 хил. дка. Средната продажна цена достигна 873 лв. за дка, а през февруари 2013 г. средната цена достигна 1200 лв. Високата цена не трябва да ни учудва: тя е логично следствие от усилията на дружеството да окрупнява терените. Нива от сто декара има различна полезност, съответно стойност от сто ниви по един декар. Така или иначе има достатъчно индикации, че големите фондове, натрупали общо 2 млн. дка при ниските цени от 2005 г., няма да държат завинаги ниви в портфейлите си.

Гледната точка, изложена тук, се различава от масовите очаквания за неспирен ръст на цените на земеделската земя по света и у нас. Няма съмнение, че селското стопанство е сред ключовите теми за човечеството и през XXI век. Но между добрата дългосрочна перспектива в световен мащаб и конкретния средносрочен пазар в нашата страна зее пропаст. Понижаването на борсовите цени на зърното в момент, когато себестойността на продукцията нараства, е само едната страна на монетата. Докато иригационните съоръжения стоят запуснати и земята е раздробена на миниатюрни парчета, България няма да може да се възползва пълноценно от природните си предимства. Съответно цената на земята, този наш потенциално най-ценен актив, ще се задържи ниска.

Автор: Димитър Събев